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飲食業租舖注意事項(2022年版)

避開租舖陷阱

租舖注意的事項有很多,尤其飲食業生意在選舖有很多學問,我們會選擇當中的要點跟大家分享

租鋪程序簡單認識

  • 向地產代理說明你的要求,包括舖的大小、租金預算、區域預算
  • 睇盤時視察不同舖位,了解舖位的地區、地段、人流、配套
  • 選好心儀舖位之後,找牌照顧問到場視察舖位
  • 與業主商議舖位出租細節

    • 租期需要多長
    • 租金多少
    • 交吉日期
    • 管理費
    • 差餉
    • 冷氣費
    • 雜費
  • 相約到律師樓簽租約或經由地產代理簽一般簡單租約
  • 在交吉日接手店舖

租鋪飲食須要注意

消防條例

對營運餐廳來說消防條例特別重要,要留意單位的防火設備是否有做好,消防設施有沒有及時翻新,走火通道是否順暢等。假如懷疑心儀舖位的消防設備有問題,記得在簽約前要問清楚專業人事意見(好多時候問業主都未能準確回覆你的疑問),了解如何處理消防相關問題。一般來說,大型商場或商廈都會在消防條例方面做得很足,但地舖就可能每個舖內的狀況都不同,最好搵食物牌照顧問到場視察。

僭建物

不同的舖位都可能會有僭建物的問題。一般來說,大型商場或商廈很少出現僭建問題,但地舖大多是個體業主,管理參差不齊,有僭建物的機會較多,而僭建物是令舖位不能發出食肆牌照的一個重要因素。如果各位不懂得如何視察僭建物,建議邀請相熟食物牌照顧問陪同一起視察。根據屋宇署的定義,僭建物可指:

  • 空調機/冷卻塔的支架
  • 簷篷
  • 平台構築物
  • 天台搭建物
  • 分間單位(劏房)
  • 招牌
  • 建築物結構的改動工程
  • 錯接排水渠

正在計劃開展飲食生意的你,同時對以下項目想有深入了解,可以參加我們的工作坊:

  • 選舖要點
  • 租舖流程
  • 圖則規劃
  • 進行裝修
  • 租商廈注意

    • 住宅物業一般按實用面積計算,而工廈、商舖或地舖一般以「建築面積」(Gross area)計算。
    • 建築面積單位本身面積,以及該單位所分攤的公用面積,公用範圍例子有共用洗手間、走廊、升降機大堂、後樓梯等
    • 實用面積:建築面積扣除公用面積,包含牆身、窗台等結構所佔之面積。實用面積其實不太「實用」,皆因牆身厚度、樑柱、窗台以至露台等等,通通都會計入實用面積當中。
    •  內攏面積:想知道實際可用的面積大小及空間感,可以「內攏面積」(又作「地毯面積」,即 Carpeted Area)作標準。

    簽租務合約注意事項

    租約內應有的細節

    四出尋覓後,終於揀到心水舖位,來到簽約一關。簽租約前記得了解合約內容,千萬不要因為朋友介紹、經紀遊說、業主友善等原因,草草一眼就大筆一揮。

    租約內容應包含以下項目:

    • 租金是否為固定金額,還是按營業額某百分比計算
    • 除了差餉、冷氣及管理費之外,還有沒有其他雜費
    • 使用租賃物業時,有何用途或間隔改動的限制
    • 是否有權享用共用設施
    • 單位可否分租出去
    • 租約年期是否足夠讓你賺回投資成本
    • 租金在租約期內可否調整,以及如何釐定租金的變更
    • 租約是否有續租條文?租客如何行使續租權?
    • 有否提早解除租約的條款?
    • 維修物業的責任誰屬

    租鋪死約

    「死約」是指雙方在租期內均受到租約的約束,兩者均需履行合約條文,不可解除租約。以「一年死約」為例,雙方不可在完成第12個月租約前解約,若任何一方提前解約,便屬違約,需要作出賠償。

    「生約」,一般指在「死約」完結後租客有續租權利,要注意的是除非在租約已列明續租期的租金,否則業主有權加租。

    免租期

    租鋪的裝修免租期一般由14天至1個月,而有些業主為了吸引租客,會提供更長的免租期。租商場舖要注意免租裝修期內,租戶有可能仍須繳交管理費、差餉及冷氣費。

    續租權

    一般租約無論是商業、工業或住家均不易提前解約,除非房子燒掉、地震嚴重震毀房子等重大事故發生。所以當簽訂租約時,最好一開始簽約,不要簽太長,能夠要求續租權就好了,續租權可要求幾年,甚至可要求不祇一次的續租權。所以在租約簽訂時續租條款是相當重要的條款。續租的條款如續租多少年;每月租金多少,每年是否有調租,如何調法?有多久期間行使續租權等。

    租期長短

    按金是一筆不少的費用,因此需要注意按金的金額。「兩按一上」或「三按一上」是一般的做法。意思是兩個月或三個月按金加上期(首期租金)。「例如一個$5,000月租的單位,『三按一上』即是在簽租約時要拿出$20,000。

    按金

    按金是一筆不少的費用,因此需要注意按金的金額。「兩按一上」或「三按一上」是一般的做法。意思是兩個月或三個月按金加上期(首期租金)。「例如一個$5,000月租的單位,『三按一上』即是在簽租約時要拿出$20,000。

    忌為慳錢而不打釐印

    不打釐印避付印花稅,既違法,對自己亦無保障,因為此舉等同放棄將來的權利。若日後雙方就租約有爭拗時,未經打釐印的租約不被法律承認,或不可作呈堂之用,如不幸遇上立心不良的業主,只會淪為口同鼻拗。

    個人名義承租 VS 以有限公司名義承租

    小本生意很多時會是獨資經營或合夥經營,簽約時會以個人名義租用舖位,優點是直接方便,但亦有風險,就是一旦有客人在舖內跌倒受傷,第三者保險的保障範圍不足以支付賠償時,個人名義承租者便要承擔全部責任。如以有限公司名義承租舖位,則可將賠償責任限制在公司資產內。另外,業主在放租予「公司約」的租客時,大多會要求對方找公司董事簽訂個人擔保,如日後出現問題時,也可向擔保人追討租金欠款。

    租舖佣金

    除非是直接向業主交易,或盤源列明是「免佣」,否則透過地產代理租入單位,一般要繳付 0.5 個月或 1 個月租金的「經紀佣金」,費用可以與地產代理自行商討。

    選擇好的商舖

    舖面闊窄:門面闊一般都比門面窄好,在於有更大的舖面可增加宣傳及招牌位置,亦令客人感到大舖的信心。柱位多少:有些舖位會有不少柱位,阻礙擺位及廚房設計,因此盡量尋找沒有柱位阻礙的舖位。

    樓底高度:樓底夠高令觀感更開揚能夠做到「光猛、空氣流通、景觀開揚」效果,店舖樓底達到 3.2 -3.5米便合適。樓底高的舖位亦能減低舖內因客戶交談的嘈音。

    舖面凹入:有些舖面會向舖內凹入,指的是店舖的舖面會相對旁邊的舖凹入,被旁邊的舖阻擋視線,這些舖的「能見度」較低,舖前招牌往往亦被阻撞,令店舖的宣傳效果降低。  閣樓:閣樓有分自建閣樓及原則閣樓,主要分別是自建閣沒有獲得屋宇署批准,會導致出牌困難。原則閣是指該閣樓獲得屋宇署批准,是合法的構築物。

    例如是否在轉角位、近垃圾站,又或近港鐵站、大型屋苑、食肆等。亦宜留意附近有沒有同類業務的大型競爭者。

    建議到心儀舖位附近稍作統計,觀察不同時段的人流多寡,看看人流的種類是否目標客源,例如賣精品手作,人流應以年青人為主,如見人流多是中、老年人,就未必適合在此開舖了。

    經營飲食業的舖頭都需要有洗手間。洗手間可以在舖內新建或借用管理處的洗手間。在舖內新建洗手間就需要注意排污問題。

    飲食業的舖頭需要注意以下設備是否足夠:

    • 來水設備
    • 洗手間數量
    • 電力負荷
    • 能否提供煤氣

    查詢或預約睇舖

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